Многоквартирный дом

Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Многоквартирный дом

Многоквартирный дом — здание, в котором расположены жилые помещения (квартиры), нежилые помещения, места общего пользования (напр., лестничная клетка), общедомовое имущество.

История[править | править код]

Многоквартирные дома (инсулы) впервые появились в Древнем Риме.

В Европе практика строительства многоквартирных арендных домов возродилась в середине XVII века. Стоимость аренды квартир зависела от этажа, на котором они располагались: чем выше, тем дешевле[1].

Бывшие доходные дома постройки конца XIX — начала XX века в Витебске

Утверждение капиталистических отношений с начала XIX века стимулировало строительство доходных домов с квартирами, сдаваемыми внаем.

Помимо многоквартирных домов для рабочих, во многих европейских городах во второй половине XIX века стали появляться дома с арендными квартирами для среднего класса и высшего класса. К 1880 гг. благодаря появлению таких технических новинок, как лифт, популярность жилища этого типа значительно возросла[1].

Самый длинный дом мира длиной почти 3 километра находится в Луцке (Украина) и занимает сразу два проспекта — Соборности и Молодежи, построен 1970-1980-х годах[2][3]. Самый большой и вместительный жилой дом в мире (площадь — 260 тыс. м², 12 тыс. квартир) построили в Китае: комплекс под названием Regent International Center находится в деловом центре города Ханчжоу, недалеко от Шанхая[4].

Многоквартирный дом с архитектурной точки зрения[править | править код]

Многоквартирные дома могут иметь самое разное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания многоквартирные дома делятся на протяженные и точечные. Точечные или башенные дома имеют большую высоту, чем длину. Как правило, они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди попадают в квартиры, дома делятся на несколько видов.

Многоквартирный дом галерейного типа в Будапеште

Секционные дома — дом состоит из нескольких секций и, соответственно, подъездов. В каждой секции своя лестничная клетка, возможно, с лифтом. На каждом этаже есть лестничная площадка, с которой заходят в квартиры. В России и на постсоветском пространстве секционные дома являются преобладающим видом многоквартирных домов. По секционному принципу построены хрущёвки, большинство сталинок.

Галерейные дома — вокруг дома или по одной его стороне идет галерея, с которой входят в квартиры. Устраивается одна лестничная клетка, в крайнем случае, две — по торцам. Такие дома встречаются обычно в местностях с достаточно теплым климатом.

Коридорный дом — в квартиры попадают по внутреннему коридору. Лестничных клеток обычно несколько, все они ведут в один общий коридор. В России и на постсоветском пространстве типичными представителями коридорных домов являются дома с большим количеством малогабаритных квартир: малосемейки и гостинки.

Многоквартирный дом с юридической точки зрения в праве России[править | править код]

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.[5]

«Квартира» (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.»

Многоквартирный дом состоит из:

  • жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
  • нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).
  • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества — это долевая собственность лиц[6] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона[7].

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника[8].

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 м², а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 м². Итого: 5000 м². Собственник квартиры площадью 100 м², или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре[9]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора (Статья 162 Жилищного кодекса РФ)[10].

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах[править | править код]

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.

Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ[11] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.

Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.

На практике это реализуется тремя путями (через общее собрание собственников помещений)[12]:

  • заключение договора управления с управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант;
  • создание ТСЖ;
  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

См. также[править | править код]

Ссылки[править | править код]

Примечания[править | править код]

  1. ↑ 1 2 А.Якимова. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО АРЕНДНОГО ЖИЛИЩА ЗА РУБЕЖОМ. Дата обращения: 2 мая 2016. Архивировано из оригинала 10 июня 2016 года.
  2. ↑ Самый длинный жилой дом // Records World, 8.06.2014
  3. ↑ "Большая китайская стена". Чем удивляет самый длинный дом мира в Луцке // РБК-Укр, 17 сентября 2022
  4. ↑ Самый большой в мире дом начали заселять в китайском Ханчжоу // РГ, 29.11.2023
  5. ↑ п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.
  6. ↑ ст.244 ст. 245 Гражданский Кодекс РФ.
  7. ↑ ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  8. ↑ Жилищный Кодекс РФ
  9. ↑ пп.1 п.4 ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  10. ↑ Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162
  11. ↑ ст.210 Гражданский Кодекс РФ.
  12. ↑ см. Раздел VIII Жилищный Кодекс РФ.
Источник — https://wiki4.ru/w/index.php?title=Многоквартирный_дом&oldid=134578501